אילו משימות צריך לבצע לאחר חתימה על המשכנתא???????רבים פנו אלי ושאלו מה קורה לאחר חתימה על טפסי המשכנתא, אילו משימות עליהם לעשות ולאילו עלויות נוספות עליהם להיערך והחלטתי לעשות מעט סדר בדברים ולהראות לכם שהשד לא כזה מפחיד ונורא. בעבר הרחוק היה צריך לסיים משימות אילו תוך 12 ימים ומאז החוק שונה וניתנה ארכה ל 24 יום. כעת אסביר מה זה אומר: כאשר חותמים על המשכנתא מול הבנקאי/ת מקבלים רשימת משימות לביצוע, בשפה הבנקאית זה קרוי ביטחונות (סוג של טופס טיולים טרם קבלת כספי המשכנתא), עליכם לגשת לגופים שונים, לשלם אגרות שונות ולחזור לבנק עם המסמכים הנ"ל להלן על קצה המזלג המשימות והעלויות עבורן. שמאות: הבנק הנבחר נותן לכם רשימת שמאים, עליכם לבחור שמאי ולזמן אותו להערכת הנכס הנרכש, עלות שמאות ממוצעת עולה בטווח שבין 600-850 ₪ ונקבעת ע"פ שווי עלות הדירה, התשלום מתבצע ישירות לשמאי. חשוב לציין סכום המשכנתא תלוי בשווי שיקבע השמאי, שכן הבנק מאשר את מימון ההלוואה מתוך הערכת השמאי או ממחיר הקנייה הנמוך מביניהם!!! לכן במידה והערכת השמאי נמוכה מהסכום הרשום בחוזה הרכישה, יממן הבנק הלוואה בהתאם לסכום הנקבע בשמאות ואת היתרה עליה התחייבתם בחוזה, עליכם להשלים מההון העצמי שברשתוכם (לכן צריך להיות ערוכים למצבים בהם השמאות תהיה מוערכת בפחות כסף). במקרים בהם רוכשים דירה באחוזי מימון מקסימליים מומלץ לבצע שמאות מוקדמת(טרם חתימה על חוזה רכישה )וכך להימנע מאי נעימויות בהמשך. במקרה זה העלות גבוהה יותר (בין 800-2000 ₪ ) כמובן שזה תלוי בשווי הנכס. יפוי כוח נוטריוני: מסמך זה מקנה לבנק הרשאות לבצע פעולות בנכס הנרכש . על פי החוק יפוי כח מסוג זה מחויב להיחתם בפני נוטריון על מנת שיהיה לזה תוקף משפטי. הבנק ידרוש מכם ללכת לנוטריון ולחתום על יפוי כח לטובת הבנק . כיום ניתן לבצע זאת בקלות במועד החתימה בבנק , הבנקאי/ת יכול להזמין נוטריון שהם עובדים איתו ובאותו מעמד להחתים אותו על המסמכים עלות היא כ 200 ₪ לערך תלוי בכמות הלווים.(המחיר דיי אחיד). עמלת פתיחת תיק: כל הבנקים גובים עמלה עבור טיפול בתיק המשכנתא שלכם ,גובה העמלה זהה בין הבנקים ועומד על 0.25% מסכום המשכנתא לדוגמא: עבור הלוואה של 1,000,000 ₪ תאלצו לשלם 2,500 ₪. ניתן לבקש הנחה כמובן זה נתון לשיקול הבנק , גובה ההנחה נע בין כמה מאות שקלים ועד 50% מגובה העמלה כולה.רשם המשכונות: זהו גוף ממשלתי במשרד המשפטים בו צריכים לבצע רישום למשכון הדירה לבנק, בעבר היה צריך לגשת אליהם פיזית כדי לבצע זאת , כיום ניתן לעשות זאת באופן מקוון אצל הבנקאי/ת העלות תלויה במספר השנים, לרוב המשכנתא נפרסת לטווח ארוך שנים ולכן עלות המשכון באיזור ה 200 ש"ח ואליה מתווספת אגרה נוספת ע"ס 32 ₪ כך שהעלות המקסימלית היא באיזור ה 250 ₪. הערת אזהרה: בהנחה שהנכס נרשם בטאבו יש להנפיק מסמך הקרוי נספח טאבו, בנסח ניתן לראות מי הם בעלי הזכויות בנכס, מספרי ת.ז. שלהם, אם יש משכנתא על הנכס ואף האם קיימת הערה או עיקול על הנכס. מסמך זה חשוב בראש ובראשונה עבור הקונים על מנת לבצע בדיקה ראשונית לתקינות הרישום. כחלק מדרישות הבנק עליכם לבצע רישום שלכם כרוכשים בהערת אזהרה בנסח על מנת למנוע ביצוע כל פעולה סותרת וכן לבצע רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, על מנת שלא תוכלו למכור ללא אישור הבנק. אגרת רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים הינה באיזור ה 130 ₪, הערת אזהרה לטובת הבנק עלותה באיזור ה 160 ₪ . כמוכן עלות הפקת נסח מעודכן לאחר ביצוע כל הפעולות הנדרשות 35 ₪ לערך. תצהיר על בעלות דירה יחידה: עליכם להמציא לבנק תצהיר מאושר על ידי עורך הדין שלכם שזו הדירה היחידה שלכם. במידה ויש לכם דירה בבעלותכם ואתם זקוקים לאחוזי מימון גבוהים מ 50% הבנק יבקש מכם לחתום על מסמך בו אתם מתחייבים על מכירת הנכס בתוך שנתיים לכל היותר. לרוב עורכי הדין עושים זאת ללא עלות נוספת. דבר אחרון וחשוב לא פחות זה נושא ביטוחי משכנתא, ביטוח חיים וביטוח מבנה.עלויות הביטוח חיים משתנות מאדם לאדם בהתאם לפרמטרים שונים כגון: מצב בריאותי, גיל, סכום המשכנתא, אורך חיי המשכנתא וכו'. עלות ביטוח מבנה נקבעת ע"פ ערך כינון אותו קובע השמאי שמעריך את הנכס . בעת חתימה על המשכנתא תקבלו מהבנקאי/ת הצעה לביטוח דרך הבנק. אני ממליץ לעשות סקר מחירים נוסף, לרוב המחירים בחוץ זולים יותר מהבנק.(לא חייבים לעשות ביטוח דרך הבנק) אילו עיקר המשימות, יתכן כי יהיו עוד משימות אבל הן כבר אינן כרוכות בעלויות נוספות. יש לזכור כי האישור העקרוני תקף ל 24 ימים מרגע הנפקתו(זה אומר שהבנק שומר על ריביות אילו 24 יום ) לכן מומלץ לקדם את הביטחונות מהר ככל האפשר ולהחזיר לבנק את המסמכים. מקווה שעזרתי ולו במעט .מי שרוצה להתייעץ עימי מומלץ ליצור קשר בפרטי: אבישי קאשי יועץ משכנתאות ומגייס אשראי לעסקים : 050-8657519.